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Hipotecas

Una de las cuestiones más importantes que se plantean en nuestro día a día es lo relativo a la vivienda familiar que se encuentra hipotecada: ¿puedo perderla?, ¿puedo mantenerla a pesar de acogerme a la segunda oportunidad?…
Antes de nada, hay que recordar que el procedimiento que regula la Ley de la Segunda Oportunidad tiene dos fases: una, extrajudicial y, otra, judicial.


1• Fase Extrajudicial de mediación concursal. El mediador concursal negociará el pago de tu deuda ajustándolo a tus posibilidades. En esta fase puedes beneficiarte de una importante rebaja y/o de un pago aplazado de la misma.


2 • Fase Judicial de concurso de acreedores. Si no se alcanza el acuerdo con los acreedores, se solicita el concurso y, tras la liquidación del patrimonio y pagando las deudas hasta donde alcance, el juez perdonará el resto (Beneficio de Exoneración del Pasivo Insatisfecho o BEPI).

Pues bien, el acreedor del préstamo hipotecario, es decir, el banco en el que tienes la hipoteca no está obligado a negociar en la primera fase y sólo le afectará si han votado a favor. Actualmente, en la práctica, los bancos titulares de créditos con garantía real quedan al margen de la fase de mediación o acuerdo extrajudicial de pagos.

Es en la segunda fase, la fase judicial, en la que la hipoteca tiene efectos. La fase judicial es la fase en que se declara el concurso de acreedores y se abre la liquidación. Para poder beneficiarte del perdón de las deuda -o exoneración del pasivo insatisfecho o BEPI- hay que liquidar todos los bienes y, por tanto, hay que vender o subastar la vivienda, aunque esté hipotecada. Sin embargo, existe alguna excepción por la que, cumpliéndose ciertos requisitos, podrás mantener tu vivienda hipotecada:

1. Que se esté al corriente de pago de las cuotas hipotecarias.

2. Que el valor de la deuda sea superior al valor actual de la vivienda (para ello es recomendable realizar una tasación oficial)

3. Que no se hayan generado deudas posteriores a la declaración de concurso, es decir, que se esté al corriente de pago de los créditos contra la masa.


En definitiva, se está evitando tener que vender o subastar tu casa si no se va a obtener ninguna cantidad sobrante para el resto de acreedores después de liquidar la hipoteca pendiente. Pongamos un ejemplo:

Si tu vivienda tiene un valor actual de 150.000,00 euros y tienes una hipoteca pendiente de liquidar al banco de 175.00,00 euros, resultaría absurdo vender o subastarla ya que nunca va a cubrir esa deuda; además, no va a suponer un beneficio para el resto de acreedores y sólo va a generarte un perjuicio.